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ZONEAMENTO
Lançamentos migram de regiões muito povoadas para áreas de operações urbanas e marginal Pinheiros
Nova lei encarece e estimula zona mista
EDSON VALENTE
FREE-LANCE PARA A FOLHA
Valorização é uma das palavras
que resumem o que muda no
mercado imobiliário com a nova
Lei de Zoneamento e com os planos regionais. Publicados no Diário Oficial na última quarta-feira,
entram em vigor em fevereiro de
2005 e dividem a cidade em 26 zonas de uso, como residencial, mista e de proteção ambiental.
Um dos significados do ter-
mo será o aumento de preços, es-
pecialmente nas atuais zonas mistas Z3 e Z4 (as mais povoadas),
já que a nova lei limita o potencial
construtivo dessas regiões.
Pela legislação antiga, ele chega
a quatro vezes o tamanho
do terreno, mas só atingirá esse
patamar no novo zoneamento
com pagamento de contrapartida
de outorga onerosa -quantia paga à prefeitura por capacidade
adicional de construção.
"Quanto mais sofisticado o
bairro, mais cara a contrapartida", explica João d'Avila, sócio da
consultoria Amaral d'Avila Engenharia de Avaliações, referindo-se
a bairros como Moema, Vila Nova Conceição e Jabaquara.
Novos focos
O outro sentido da valorização é
o estímulo a novos empreendimentos em áreas que estão dentro
de zonas de operações urbanas
(como Água Branca e Vila Sônia
-veja quadro nesta página), em
torno do rio Pinheiros e em antigas áreas industriais, que devem
ganhar conjuntos residenciais.
"Os perímetros dessas operações
serão foco dos incorporadores
porque há incentivos para construção e para melhorias", analisa
Paulo Menezes, 49, sócio da consultoria Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio).
Regiões de antigos terrenos industriais agora podem receber
empreendimentos residenciais,
"como nos grandes vazios localizados na Barra Funda, na Vila
Leopoldina e em Santo Amaro",
enumera Antonio Setin, 49, presidente da incorporadora Setin
Empreendimentos Imobiliários.
Orlando de Almeida Filho, 54,
sócio da imobiliária Triumpho,
destaca o entorno de linhas novas
do metrô, como a que sairá da Estação da Luz, passará pela av. Rebouças e atravessará o rio Pinheiros, chegando à av. Prof. Francisco Morato, ao Butantã e à Vila Sônia. "É ali, depois do rio, que os
terrenos estão sendo mais procurados para incorporação."
Por outro lado, passa a ser mais
difícil construir em regiões que já
são alvos tradicionais. "Em geral,
vai haver redução do potencial
construtivo nos bairros mais consolidados, onde havia Z3 e Z4",
ressalta Nabil Bonduki, 49, vereador do PT e relator do texto da lei.
Ele cita como exemplos Vila Madalena e Vila Beatriz, na zona oeste, e a região entre a rua Estados
Unidos e a avenida Paulista.
Comércio e serviços
Outra mudança diz respeito ao
surgimento das chamadas zonas
de centralidade linear, nos eixos
de grandes vias, onde poderão
surgir estabelecimentos comerciais e de serviços de baixa densidade -que não provoquem incomodidade excessiva.
É o caso, por exemplo, das avenidas Professor Francisco Morato
e Pacaembu, da rua Engenheiro
Oscar Americano e da alameda
Gabriel Monteiro da Silva. "Muitas formam corredores que atravessam as antigas Z1 [zonas estritamente residenciais]", diz Ivan
Maglio, 53, diretor de planos urbanos da Secretaria Municipal de
Planejamento Urbano.
Outras áreas deixam de ser mistas para se tornarem estritamente
residenciais -casos de Parque
dos Príncipes, Jardim da Saúde,
Parque Continental, Jardim Campo Grande, Jardim Londrina, Jardim Jussara e trechos do Butantã.
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