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BANCOS
SFH cobra o menor juro do mercado, TR mais 12% ao ano, mas burocracia e exigências cadastrais complicam aprovação do pedido
Crédito é vantajoso, mas difícil de obter
FREE-LANCE PARA A FOLHA
A diminuição gradual da taxa
básica de juros da economia (hoje
em 16% ao ano) tem beneficiado
quem pretende financiar a casa
própria pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação), pois é o fator
mais importante na composição
da TR, que corrige os contratos.
Meio mais defendido pelos especialistas, o financiamento bancário perde, em volume de operações, para o parcelamento direto
com a incorporadora, mais caro.
Um dos motivos é o excesso de
burocracia das instituições.
"É difícil conseguir acesso aos
programas", diz Eduardo Zaidan,
vice-presidente do Sinduscon
(sindicato de construtoras e incorporadoras). "A restrição ao
crédito é grande", afirma.
A renda líquida (após descontos
de IR, de INSS etc.) exigida pelo
Itaú, por exemplo, é de no mínimo quatro vezes o valor da prestação inicial. No Unibanco, é necessário ser correntista do banco.
"Na CEF está bem mais fácil hoje", retruca Márcia Ivanisk, gerente de mercado em São Paulo. "Antigamente, eliminávamos quem
tinha pendências de cadastro.
Hoje, orientamos a limpar o nome e a retornar." Segundo ela, de
90% a 95% dos pedidos de crédito
no banco são atendidos.
Outra crítica é com relação à
amortização e à correção. "Os
percentuais da amortização mínima poderiam ser mais elásticos, e
o reajuste do saldo devedor deveria ser revisto. Em alguns casos,
acaba sobrando um valor residual, conforme vai havendo mudanças na economia", diz Sérgio
Murilo Herrera, presidente da
Abami (Associação de Advogados do Mercado Imobiliário).
A CEF é hoje responsável por
cerca de 90% dos financiamentos
habitacionais concedidos no país.
Com um orçamento de R$ 11 bilhões para 2004, lançou, neste
mês, mais cinco cartas de crédito
destinadas à classe média. A linha
de financiamento, que tinha sido
suspensa em 2001, foi retomada
parcialmente no final de 2003.
Os bancos privados também investem no mercado. A carteira do
BankBoston cresceu 50% de 2002
para 2003, segundo Patricia Kassab Du Plessis, superintendente
de crédito imobiliário.
De maneira geral, o financiamento bancário não permite que
a prestação comprometa mais do
que 20% ou 30% da renda familiar. A tabela de cálculo da taxa de
juro é escolhida em conjunto entre o banco e o mutuário.
Amortização
A Tabela Price e o SAC (Sistema
de Amortização Constante) são as
duas formas de amortização mais
comuns. No caso da primeira, o
valor da prestação é mantido
sempre no mesmo patamar. É
mais leve no começo, porém o saldo devedor demora a cair.
Pelo SAC, o saldo devedor é
amortizado constantemente, todos os meses. Desse modo, o mutuário paga menos juros. As primeiras prestações, no entanto,
são mais pesadas.
A segunda opção é, segundo o
professor Roy Martelanc, da USP,
a mais segura para o caso de a renda do mutuário cair no meio do
período do contrato.
Existe ainda o Sacre (Sistema de
Amortização Crescente), oferecido pela CEF, em que as prestações
mensais são calculadas com base
no saldo devedor do início de cada período de 12 meses.
Como garantia, o banco faz a hipoteca do imóvel e, se houver inadimplência, entra na Justiça e pode tomá-lo para levá-lo a leilão.
Já o Sistema Financeiro Imobiliário é uma linha de crédito recente, que prevê a alienação fiduciária do imóvel, substituindo a
hipoteca. Até a quitação da dívida, o imóvel fica em nome do
banco, ficando "emprestado" ao
mutuário.
(RGV)
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