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Financiamento barato inflou preços, que, para economistas, são insustentáveis
Imóveis alimentam bolha de US$ 3 trilhões nos EUA
CÍNTIA CARDOSO
DE NOVA YORK
Os imóveis nos Estados Unidos
nunca estiveram tão caros. A média nacional dos preços nos últimos oito anos está aproximadamente 35 pontos percentuais acima da taxa de inflação.
A valorização excessiva alimenta uma bolha de US$ 3 trilhões, segundo o Cepr (sigla em inglês para Centro de Pesquisa Econômica
e Política, "think tank" baseado
em Washington).
O governo, leia-se o Fed (banco
central dos EUA), não faz referências à formação de uma bolha no
mercado imobiliário. Para certos
economistas, porém, os sinais são
inegáveis.
O primeiro deles é a insustentabilidade da manutenção dos preços dos imóveis nos patamares
atuais. Um dos grandes impulsos
para a compra de imóveis nos Estados Unidos nos últimos anos
têm sido as taxas de financiamento de hipotecas em níveis historicamente baixos.
Para contratos de 30 anos, a taxa
anual média beira 6%. Uma elevação -ainda que modesta- nos
juros do Fed pode provocar uma
alta das taxas de financiamento.
Na avaliação de Dean Baker, co-diretor do centro, isso já seria o
suficiente para provocar o estouro dessa bolha.
Mas esse processo pode ser detonado pela própria dinâmica do
mercado imobiliário. "O preço
dos aluguéis não está crescendo
nas mesmas proporções encontradas na venda de imóveis. Em
algumas regiões, ele está até mesmo caindo", avalia o co-diretor do
Cepr. Essa situação, diz o economista, derruba o argumento de
que o aumento populacional é o
principal responsável pela trajetória ascendente dos imóveis para
venda.
Renda
Michael Youngblood, diretor de
pesquisas da Gmac-RFC -uma
das maiores do setor de hipotecas
nos EUA-, tem um parecer semelhante. Mas ele aponta outras
razões para demonstrar a existência de uma bolha.
"A variação dos preços das casas excede a variação da renda dos
indivíduos", diz. Segundo o levantamento da empresa, o preço
de casas nas 318 áreas metropolitanas estudadas subiu 5% em um
ano (entre setembro de 2003 e setembro de 2002). Nessas mesmas
regiões, a renda cresceu, em média, 3,1%.
Nas áreas onde houve uma
maior disparidade entre a relação
dos preços do imóvel e da renda, o
economista apontou a formação
de bolhas. No total, o levantamento detectou a formação de bolha
em 29 mercados.
Pela definição de Youngblood,
uma bolha existe quando uma espécie de espiral de expectativa de
ganhos mais altos no futuro é o
principal combustível para a alta
dos preços.
Anos 90
Essa visão é corroborada por
Baker. As origens da atual bolha
imobiliária, explica, remontam a
fins dos anos 90. "Esse processo
começou com a ultravalorização
do mercado acionário. Esses investidores tinham muito dinheiro
em mãos para gastar com casas.
As pessoas passaram a especular
com os imóveis, sempre na expectativa de retornos cada vez mais
altos", avaliou.
O estouro da bolha de tecnologia, em 2000, também pressionou
o mercado de residências, ao provocar um êxodo de investidores
de ações de tecnologia para o
mercado imobiliário.
Hoje, alguns já vêem uma sobrevalorização do mercado acionário. "A média histórica da relação de retornos sobre os preços
das ações é de 15 para 1. Hoje, vemos algo em torno de 24 para 1",
afirmou Baker. O economista, porém, não vê bolha.
Mas a recessão -com depressão dos preços dos imóveis- pode ser muito mais grave que uma
eventual implosão do mercado
acionário. Hoje, 68% das famílias
americanas têm imóveis, contra
52% das que possuem ações.
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